マンション経営：税務効果の検証

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相続税

基礎控除額＝５０００万円＋１０００万円×法定相続人の数

例えば法定相続人が3人（配偶者＋子供二人などの典型的パターン）だと8000万円以上の資産がある場合、本人が死亡したとき相続税が発生するということになります。

相続税が発生する人の例。これだけの財産を残せる人ならば、老後の心配はそもそも不要でしょう。「老後の年金不安のためマンション経営を始めて家賃収入を確保しよう」という当初の命題がなくなります。またローンなど組まずにマンション経営を行えますので、この検証の対象外です。それでもあえてローン組んで投資するなら、メリットはあるでしょう。しかし、投資で損をしてしまえば、節税効果も意味がありません。

相続税が発生しない人の例。ローン組んでマンション経営に乗り出す人の場合、ほとんどがこちらの例になるのではないでしょうか。死亡時の所有財産が基礎控除額以下であれば、そもそも相続税は発生しませんので節税効果はありません。

所得税・地方税の減税

ここで注意したいこと。固定資産税などの税金や管理費などの経費は実際の支出であり賃料収入から差し引くと、賞味の手取額が減る。投資効率が下がるためこうした支出は低いほうが好ましい。また、投資という観点からは当然家賃収入は高いほうが好ましい。借入金利息もローン返済を早く済ますためには低いほうが好ましい。減価償却費は実際の金銭の出入りはなく、減価償却が大きくて赤字計上できるならば、節税効果と投資効率の両方の条件を満たすことになります。

そこで減価償却について考えてみましょう。

　土地の価値は不変ですが構造物の価値は時間とともに減少します。これを経費として見かけ上算出可能です。減価償却の計算ですが建設物の場合

償却費＝建設費×０．９×償却率

となります（定額法）。鉄筋コンクリートで作られるワンルームマンションの場合、耐用年数は４７年で償却率は２．２％です。この償却費は毎年同額損金として計上できます。またマンション内の設備についても耐用年数15年、償却率６．６％で償却できます。ただし、設備についてはこのような毎年同額の償却ではなく、毎年同率で償却していく方法もとれます（定率法）。この場合、償却率１４．２％になり、次の式で償却費を計算します。

償却費＝償却前簿価×償却率

償却前簿価を毎年変更して計算していきます。（簿記入門講座 創業から決算までより。）

マンションについて減価償却の対象になるのは分譲価格のうち消費税発生分の価格に対してです。その価格が適正かどうかは別にして、２０００万円のモデルケース物件なら１２００万円程度です。うち、1000万円を建設費に、２００万円を設備費に計上しましょう。

建物償却費＝1000万×０．９×２．２％＝19.8万円

設備償却費＝200万×０．９×６．６％＝11.88万円

なお定率法で計算すると設備償却費は年とともに変化しますが、初年度は

設備償却費＝200万×１４．２％＝28.4万円

これで、モデルケースについて収支計算してみます。なお、様々な経費は、モデルケースでは既に月家賃以外の収入で相殺していますので、金利と減価償却がここで考えることの可能な経費となります。なお、金利は赤字の場合、建物価格のみ、黒字の場合土地代も含めて計算可能です。標柱の減価償却Ａは定率法で減価償却Ｂは定額法で計算したものです。

（単位：万円）

年	収支	収入	経費合計	金利返済	減価償却Ａ	諸費用	減価償却Ｂ
1	-59.1	100.0	167.5	30.9*	48.2	80	31.6
2	-4.6	100.0	104.6	60.4	44.2		31.6
3	0.3	100.0	99.7	59.0	40.7		31.6
4	4.7	100.0	95.3	57.6	37.7		31.6
5	8.7	100.0	91.3	56.1	35.2		31.6
6	12.5	100.0	87.5	54.5	33.0		31.6

^*収支が赤の場合、建物分の金利しか認められない、建物代が物件価格の半分としたため、年間金利返済の半額を計上。

ということで、初年度こそ諸費用が発生して見かけ上の赤字となりますが、２年目以降は定額法で黒字、定率法でもわずかの赤しか計上できず、３年目以降はどちらで計算しても黒字です。ということで、減税が期待できるのは当初数年のみでその後は黒字になるため、減税よりもむしろ増税になる可能性が高いということになってしまいました。

昔は建物についても定率法で減価償却の計算が可能でしたので、投資当初はもっと多くの減価償却を計上できましたが、最近の計算方法だとこの程度です。

もしこれでも赤字が出るというのは、「本当の経費」が多いときです。つまり利回りがモデルケースより低かったときということで、この場合毎年のローン支払いに不足がでてしまい、毎年持ち出しがでるため、ローン返済計画に響きます。結局のところ赤字を計上できて節税効果の出る物件は収益率が低いということになります。そんな物件でも、例えば、収入が９０万円だったとしても、６年目以降は黒字です。収益率の低い物件でも３０年の期間を通して考えれば、節税効果の出るのは最初の１／６の期間についてのみ。これで節税効果というのだから恐れ入ります。