最終更新日 2008.9.17
Copyright(C)2000-2005 by Dbox



実録アパート投資15年

下線付きの文字をクリックすると、このページの各項にジャンプします。

1. 大分新築アパート1号君 満室売出し中3000万10%
2. 札幌新築マンション2号君
3. 旭川中古アパート3号君
4. 国東新築アパート4号君
5. 国東新古アパート5号君
6. 杵築中古アパート6号君
7. 杵築新築アパート7号君
8 杵築新築アパート8号君
9 旭川中古アパート9号君 売出し中2200万19%




実録アパート投資15年
私が初めてアパートとリースマンションを購入したのは平成3年、バブルの終わりの時期でした。
不動産投資に使ってもかまわないという貯金が約2000万円たまっていました、当時の年収は1100万円。
その頃はマンションは買えば必ず値上がりするといわれていた時代で、マンションはキャピタルゲインとインカムゲインが期待できアパートは値上がりは難しいのでインカムゲインだけしか期待できないと思っていました。
知識も経験もなくアパートとマンションとどちらがいいのかわからないまま両方買ってしまったものです。 (結果としてはマンション投資は大失敗でした)
以来資金が貯まるたびにアパートを買い増していき、現在はアパート8棟とワンルームのリースマンション1室を所有しております。

毎月の家賃収入140万円、ローン返済70万円、諸経費を引くと50万円位が手元に残っているのではないかと思います。    収入と必要経費の詳細はこちら

私がこのサイトを開設してから4年半が経ちました、この間不動産投資に関するサイトが急増し、不動産投資のノウハウDVDの販売とか講習会とかいろいろな情報があふれています。
これは私がアパート投資をはじめたバブルの頃とちょっと似ていて、なにか情報に踊らされている人も居るんじゃないかな?と心配しております。
このサイトでは不動産投資に関するノウハウを提供するのではなく、アパート投資をすると実際どうなるのかということを掲載させていただきます。
あまり営業的な情報に惑わされずに自分の投資方法を見つけていただけば幸です。

収支=収入-経費+減価償却費-元金返済 で手元に残る金額をあらわしています。

H16年の数値は下記のようになります
収入 A 1600万
借入金利子 B 200万
元金返済 C 600万
減価償却費 D 600万
その他経費 E 200万
不動産所得 600万   (A-B-D-E)
キャッシュフロー 1200万   (F+D)
手元に残る金額 600万   (G-C)

アパート投資をしていて本当にいいのか悪いのかをどうやって判断したら良いのか私もよくわかりません。
試しに下の二つのグラフを考えてみました。
詳細は「アパート投資の収益判断」のページに記載します。



 −−−残存土地建物設備(a) : 土地+減価償却後の建物、設備。
 −−−残資産+キャッシュ累計(b): (a)+キャッシュフロー
 −−−自己資金(c)  : アパート購入に投下した自己資金
 −−−清算収支(d)  : (b)−借入金残額=全不動産をその時の減価償却後の金額で売却でき、借入金も全額返済し、不動産投資を清算するとした時の収支
☆清算収支が投入した自己資金を上回れば成功ということになるのでしょうか?

購入価格の合計は1憶9500万円、ローンの残額8000万円


年間のアパート収入と節税額の推移は下図のようになっています。





入居率のグラフでH16年に急低下しているのは、入居率50%程度の中古アパートを購入したため。

ホーム | アパート投資ってなに? いい点心配な点 | 実録アパート投資15年 | プロフィール
 アパート投資のワンポイント知識  リンク

アパート購入の経過
1.大分新築アパート1号君
平成3年に東京の仲介業者の紹介で大分市に土地65坪、1K×8戸の新築アパートを購入しました。
総額(諸費用込み)4150万円、自己資金1550万円で残りがローン。
ローンは、当時は銀行でも自宅を担保にした使い道自由という 資産活用ローンというのがあり、近くの地方銀行で簡単にローンを組むことができました。
当時の家賃収入は月に26万円でローン返済額は19万円、差し引き7万円。 単純利回り(年間収入/消費税込みの土地建物価格)は8.2%となっていました。
月に7万円プラスになるといっても、空室のときもあるしその中から管理費7%(18200円)、税金等を差し引くとほとんど手元には残らない状態です。

9月頃に解説記載予定です。
しばらくお待ちください。







このアパート売ります! 3000万円 利回り10%
ご連絡ください dboxjp@yahoo.co.jp
現在8戸満室
土地 216u(65坪) 建物 168u(51坪) 戸数  1K×8戸 家賃/月   26万円
  1200万円   2678万円  1戸当り  485万円  利回り   8.2%

2.札幌新築マンション2号君
(1)のアパートと同時にその時の仲介業者が新築した札幌の投資用のワンルームマンションを1室購入しました。
1380万円で自己資金380万円、残りがローンで1のアパートのローンとあわせてローン総額は3600万円。
マンションの場合は一括借上げ家賃保証という制度があって、この場合は3%の家賃保証という金額になりました。
今から考えるとマンション価格も高いし家賃保証金額も低くあまり有利な投資ではありませんでした。
この例では月の家賃収入3万円に対し返済額は7万円で、月々の収支は赤字で、確定申告で税金の還付を受けてやっとプラスになる計算でした。
上記(1)と(2)の物件では、毎月の収支はほとんど手元にお金は残らない状態でした。



















 占有面積  20u(6坪)  6/10階  価格  1330万円  家賃保証  3%

ホーム | アパート投資ってなに? いい点心配な点 | 実録アパート投資15年 | プロフィール
 アパート投資のワンポイント知識  リンク


3.旭川中古アパート3号君
平成5年に前記仲介業者の紹介で築2年2LK×6戸の中古アパートを旭川市に購入しました。
総額3700万円、自己資金480万円、ローンは地方銀行と生命保険会社、金利は住宅ローン並みの低利。
単純利回りは11.4%でよかったのですが、自己資金が少なかったために、月々の収支はプラス8万円あっても実質的には税金の還付金くらいしか残りませんでした。
ただ、金利が低いローンが利用できたために月々の収支が赤字になるということはありませんでした。
私は用心深いほうなので、月々の収支を赤字にして所得税還付金で帳尻を合わせればいいという考え方はとらず、月々の収支で黒字にならなければ買わないということにしました。















土地 294u(89坪) 建物 304u(92坪)   戸数  2LK×6戸 家賃/月   30万円
  623万円   2527万円  1戸当り  525万円 利回り  11.4%

4.国東新築アパート4号君
平成5年、(1)のアパートの管理会社から紹介されて大分県国東町に2DK×4戸の新築アパートを購入しました。
この地域は企業の誘致に熱心で大企業が工場を作っているということで入居者は心配ないという売り込みでしたが
その後の経過をみてもほとんど空室が続くことはなく、いい物件だったと思います。
総額2000万円、自己資金600万円、残りがローンとなりましたが、この頃になると銀行の貸し渋りが厳しくなって銀行からは借りることができず、ノンバンクからの借入となってしまいました。
この時7.4%の固定金利を選択したのは失敗でした。
この物件でも月々の収支はプラス5万円くらいで、諸費用を差し引くとたいして残りません。



















土地 295u(89坪) 建物 162u(49坪) 戸数  2DK×4戸 家賃/月  16.2万円
  350万円   1500万円  1戸当り   463万円 利回り   10.8%

ホーム | アパート投資ってなに? いい点心配な点 | 実録アパート投資15年 | プロフィール
 アパート投資のワンポイント知識  リンク

5.国東新古アパート5号君
平成6年、(4)のアパートの隣接地に1DK×4戸のアパートを購入しました。
総額1600万円、自己資金300万円、ローンは(4)と同じくノンバンクでしか
借りることができませんでした。
月々の収入12万円、ローン返済8万円でなんとか赤字にならずに済むという
程度のものです。

















土地 233u(70坪) 建物 113u(34坪)   戸数  1DK×4戸 家賃/月  12.2万円
  300万円   1130万円  1戸当り   358万円 利回り   10.5%


6.杵築新古アパート5号君
(5)のアパート購入後4年の平成10年に中古の1K×4戸のアパートを大分県杵築市に全額自己資金で購入しました。
土地建物1420万円、諸費用込みで1530万円、年間の家賃収入158万円で単純利回りは11.5%でした。























土地  175u(53坪) 建物 102u(31坪)  戸数  1K×4戸 家賃/月  13.2万円
   528万円    850万円  1戸当り   345万円 利回り   11.5%


7.杵築新築アパート7号君
(6)と同じ平成10年に1K×6戸の新築アパートを大分県杵築市で購入しました。
土地建物で2740万円、諸費用込みで2970万円、自己資金770万円、ローン2200万円。
ローンの比率は高かったのですが、公的金融機関の低利ローンが利用できたため月々の収支は家賃22万円、返済15万円でプラス7万円となりました。
単純利回りは10.1%。
新築以来満室状態が続いていて、これはいい物件だったと思っています。






















土地 350u(106坪) 建物 199u(60坪)  戸数  1K×6戸 家賃/月  22.2万円
   850万円   1800万円  1戸当り   442万円 利回り  10.1%

ホーム | アパート投資ってなに? いい点心配な点 | 実録アパート投資15年 | プロフィール
 アパート投資のワンポイント知識  リンク

8.杵築新築アパート8号君
平成14年に杵築市に1K×4戸の新築アパートを購入しました。
土地500万、建物1300万、利回り9.6%とたいして良くなかったんですが、1000万は低利の公的金融機関の融資を受けられたため、「ま、いいか」という感じで決めました。私が購入を決めるときはあまり細かいことは調べないで感覚で決めているような感じです。だから効率のいい投資成績にならないんでしょう。
ローンは10年、毎月家賃収入で14万ですがローン返済で10万消えますから手元に残るのは年に25万程度です。
でも10年待てばローンもなくなるのでそれまでの辛抱でしょうか。






















土地 245u(74坪) 建物 110u(33坪)  戸数  1K×4戸 家賃/月  14万円
   500万円   1238万円  1戸当り   434万円 利回り  9.6%


9.旭川中古アパート9号君
これは平成15年の暮れにネットの不動産情報で見つけました。築19年で価格1100万、利回り26%と出ていたので、利回りは当然満室時のものかと思ったら現状14室中8室入居時のもので、満室になったら45%にもなるものでびっくりしてしまいました。
旭川の懇意にしている管理業者さんに見に行ってもらったところ、「場所も中心部から離れているし駐車場もないしやめたほうがいいですよ」と言われたのですが、まあ一度みにいってみるかと翌1月に旭川まで行きました。
確かに駐車場はないし場所もいい所ではなかったんですが、なにしろ利回りに目がくらんでしまって、これも「ま、いいか」と購入を決めました。
ほかからも話があったようですが、全額自己資金だったため手に入れることができました。
雪が解けてからよくみると土地の土留めが壊れていたりとか下水道に接続する工事とか灯油の集中化とかいろいろとあって補修工事に300万をかけました。更に室内も一部屋ごとに20万かけてリフォームしていってます。
家賃は思い切って値下げしたんですが入居者は3人退去して2人入居してという感じで入居率50%の状態が続いています。
ローンの返済がなく、1500万位の投資で毎月20万の家賃がそのまま入ってくるのはとても楽です。
もう少し入居率が上がれば最高なんですが。






このアパート売ります!
ご連絡ください dboxjp@yahoo.co.jp

2200万円 利回り19%
















土地 298u(90坪) 建物 318u(96坪)  戸数  2DK×14戸 家賃/月  36万円
   519万円   581万円  1戸当り   79万円 利回り  39%


ホーム | アパート投資ってなに? いい点心配な点 | 実録アパート投資15年 | プロフィール
 アパート投資のワンポイント知識  リンク