最終更新日 2004.3.2
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いい点と心配な点?

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1. 普通のサラリーマンでも1億のアパート資産形成ができる
2. 定年後に月20万の私設年金が確保できる
3. 源泉徴収されている所得税が戻ってくる、住民税もやすくなる
4. もうひとつの生命保険になる
5. アパート投資には土地を持っている必要はない
6. 500万円の自己資金から始められる?
7. 相続税も安くなる
8. 心配な点もあります
-1. 空室が続いてしまったらどうしよう
-2. ローン利率がアップしたらどうしよう
-3. 地震・火災等で被害を受けることはないか
-4. 木造アパートの老朽化対策は
-5. 管理業者が送金してこなくなったらどうしよう
-6. 不動産価格の低迷
-7. アパート投資をしていることを会社には知られたくない



いい点と心配な点
1.普通のサラリーマンでも1億のアパート資産形成ができる
普通のサラリーマンならば生涯働いて得る収入は約2〜3億円だと思いますが、銀行に預けておくだけでは定年までの生活費一切を差し引いた金額しか残らないことになります。
そこで、定年後の生活設計を40歳頃から考え、まずは自由に使えるお金を500万円程度貯金して、できれば自宅も購入してあったほうがいいと思いますが、45歳くらいからでもアパート投資を堅実に着実に継続的に実行していけば定年までに1億円のアパート資産を形成することは可能だと思います。
私の場合は45歳の時点で自由に使える貯金が約2000万円できました、それを元手にしてアパートを買い増ししていき50代半ばの現在約1億6000万円のアパート資産を持つことができました。
私は石橋をたたいてわたるほうですから、もっと積極的に投資していけばより多くのアパートを持つことができたと思いますが、アパート投資というのはいろいろなリスクを考慮して慎重には慎重に進めたほうがいいと思っています。
45歳で2000万円なければ駄目かというとそんなことはありません、地方のアパートは新築でも1棟1500万円くらいから購入できますから、自己資金500万、ローンで1000万円ということから始めればいいわけです。
その後は毎年所得税が戻ってきますし毎月の収支のプラス分をためていけば2〜3年で次のアパートの頭金がたまるわけです。

2.定年後に月20万の私設年金が確保できる
アパートを購入するときは単純利回り10%以上のものを求めます。
(単純利回り=年間収入/土地建物価格)
単純利回り10%でも管理費が5〜7%かかることと、常時満室というわけにもいきませんから、平均すると実質収入8.5%位の利回りが期待できます。
更にその中から固定資産税、保険等が1%分くらいかかるので手元に残るのは7.5%くらいになるのではないかと思います。
そうすると月20万円のプラス収支を得る為にはアパート価格からローン残金を差し引いた金額が3300万になっていれば可能ということになります。
たとえば3300万のアパートを自己資金だけで購入してあるとか、1億円分のアパートを6700万円の借金で保有していれば月20万円の私設年金となるわけです。
不動産会社の広告等で単純利回りだけで計算してその金額がすべて手元に残るような錯覚を与えるものがありますが、アパート経営にはいろんな経費がかかるので注意してください。

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3. 源泉徴収されている所得税が戻ってくる、住民税もやすくなる
これも不動産会社の広告によく書かれていますが、うまくすると住民税とあわせると定年までに1000万円以上の節税効果を得ることも可能です。
私の場合は10年間で1200万円の節税となりました。
節税額グラフ
簡単に節税効果の仕組みをご説明しますと
サラリーマンの場合は給与収入に応じて所得税を源泉徴収されています、アパート経営を始めると「不動産の賃貸事業」ということになって、不動産所得は給与所得と合算して損益通算ができる総合課税扱いとなります。
アパート経営ではローン金利、減価償却費、固定資産税、都市計画税、損害保険料、アパート管理費、修繕費等を必要経費として収入から差し引いて不動産所得とすることができます。
そうすると減価償却費があるために実際にはお金が手元に残るのに所得はマイナスになります。(全額自己資金の場合はプラスになることもあるかもしれませんが、サラリーマンがアパート投資をやって節税するためには所得がマイナスになるようにしなければいけません。 注:ホームページ開設当時までは所得がマイナスになる場合が多かったんですが、最近は金利が低く、また不動産投資の利回りも良くなってきたようなので、不動産所得はなかなかマイナスにはならなくなったようです)     詳細はこちら
このマイナスになった所得がサラリーマンの給与所得と合算され、減った所得分の所得税が還付されるというわけです。
ただし、毎年3/15までに必ず確定申告しなければいけないことはいうまでもありませんが。
住民税は前年の所得に対して課税されるため、不動産所得のマイナス分で減額された所得に応じて翌年の住民税も安くなります。
これは結構馬鹿にできない金額になります。


4. もうひとつの生命保険になる
家族もちのサラリーマンならたいていの方は生命保険に入っていることと思いますが、アパート購入のためにローンを組む場合はローン残額に応じた生命保険に自動的に入る場合が多いと思います。(相続を考えてわざと生命保険をつけない場合もありますが)
そうすると万一のことがあっても生命保険でローンが返済されるため、残された家族はローンなしのアパートを相続できることになり、一家の大黒柱を失ったあとの安定した収入源を持つことができるわけです。

5.土地を持っている必要はない
土地と建物あわせて2000万円以下のアパート物件も見つけられます。
たとえば坪10万円の土地60坪に駐車場付1DK4戸34坪のアパートを建てたとすると、建物は坪30万円として1020万円、土地代が600万円ですから合計1620万円です。これならば家賃35000円としても年間168万円の収入となり、表面利回りは10%以上。
都会でアパートを持とうと思ったら自分で土地を所有していなければこの利回りは実現できませんが、地方の坪20万円以下くらいの場所ならば、利回り10%以上の物件が見つけられます。

6.500万円の自己資金から始められる?
上の例の土地600万+建物1020万、合計1620万円の場合、購入に伴う諸経費を入れると1800万円位になると思いますが、自己資金500万とすると1300万のローンが組めればいいわけです。
これが可能かどうかは仲介不動産業者の資金調達能力次第のようです。
借入者の所在地と担保物件の所在地が離れていると難しいかもしれません。
(節税上は、土地代金に対するローン金利が経費に入れられないため、土地代金くらいは自己資金があったほうがいいと思います)

7.相続税も安くなる
賃貸住宅を建てて相続すると、土地は貸家建付地の評価になるため、路線価から20%前後の減額となるそうです。(借地権割合70%、借家権割合30%とすると21%が通常の評価から減額される)
また、建物も固定資産税評価額から借家権分を減額するため、借家権が30%ならば70%の評価となるようです。
詳細は別途お調べください。

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8.心配な点もあります
-1.空室が続いてしまったらどうしよう
サラリーマンがアパートを購入するときには借金をして資金調達するわけですから入居率が低ければローンの返済計画にも影響し、長期間空室が埋まらないということが最も大きな心配事だと思います。
日本は現在でも賃貸住宅は供給過剰の状態にあるということですし、今後は人口の漸減が続くわけですから、入居率の点は事前に十分な調査・検討をする必要があります。
それでは何をすればいいのかと言ってもなかなか決め手はないわけで、信頼できる管理業者さんを見つけて話を十分に聞いて、あとは自分で判断するより仕方ないのではないかと思います。
-2.ローン利率がアップしたらどうしよう
ゼロ金利政策が解除されたといっても現在の金利は最低水準にあることは間違いないわけです。
このような時期にうまく2%台の金利でローンを組めたとしても20〜30年という長い期間の間には金利が7〜8%に上昇することがないともいえません。
そこまで考えたら何もできないといわれるかもしれませんが、この点もご自分の判断でどこまでのリスクを見込むか決めなければいけないところです。
-3.地震・火災等で被害を受けることはないか
これも当然考えなければいけない問題です。
ローンを組むときには必ず火災保険をかけさせられて、銀行が質権を設定します、ですから火災については万一の時には保険である程度の損害はカバーできると思います。
私としては地震が最も心配です、関東東海地域では南関東地震・東海沖地震・神奈川県西部地震という三つの大地震が発生する可能性を指摘されています。
私が首都圏以外の地方のアパートを購入している理由はその点にもあります。
-4.木造アパートの老朽化対策は
私が初めてのアパートを購入してから9年経ちますが、3800万円で購入したアパートで外部の柱が腐食するという問題が見つかり、100万の補修工事が必要になってしまいました。
9年でこのように大規模な補修工事が必要になるというのは、あまり例がないかと思いますが、新築後10年を経過するくらいからは小規模な補修工事は出てくるのではないかと覚悟しています。
あと10年経ったらどうなるか、20年経ったらどうなるかはよくわかりません。
もし長くアパート経営をされている方がおられましたら教えてください。
-5.管理業者が送金してこなくなったらどうしよう
こんなことはないと思われるかもしれませんが、私の場合は委託している4社のうち半分の2社が問題を起こしてしまいました。
時期としてもバブルが崩壊して経営がおかしくなる企業が増えていたときでしたが、何ヶ月も送金してこないし、直接行って話をつけようと思ってもそうは簡単に行ける所ではないし(北海道と九州)、ほとほと困ってしまったことがありました。
-6.不動産価格の低迷
アパート投資の場合は、現在ではまず購入価格よりも高い金額で売却できることは考えられません。
バブル華やかなりし頃は1年間でマンション価格が5割も上昇したというようなこともあったようですが、今ではマンションでもそのようなことはないんではないでしょうか。
アパート投資はキャピタルゲインは考えないで、完全にインカムゲインだけを求めるという考え方で進めるべきだと思います。
-7.アパート投資をしていることを会社には知られたくない
アパート経営は不動産の賃貸事業ですから不動産所得について確定申告をしなければなりません。
そうすると所得税が還付されるとともに、翌年徴収される住民税も減額されるわけですが、各市町村から勤務先の会社に住民税の税額と共に所得の内訳もデータが送られてくるようです。
そのデータを管理する部門がその気になれば「その他の所得」という欄を見ればすぐにわかってしまいます。
そこで確定申告をする際に、「住民税・事業税に関する事項」という欄の「住民税の徴収方法の選択」という項目で、特別徴収ではなく普通徴収に丸をしておくと会社には送られないそうです。
私はあまり気にしないで特別徴収に丸をしていたので、会社の給料から天引きされる住民税にマイナスの不動産所得が反映され、給料の割には低額になっていました。

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