最終更新日 2001.6.4
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アパート投資ってなに?

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1. どのようなアパートを購入すればいいの
2. 土地を持っていなくてもいいの?
3. あぶなくないの?
4. アパートの管理が面倒なのでは?
5. アパート投資を始めるための準備
6. アパート投資のポイント




アパート投資って何?
土地を持っている方が土地活用の手段としてアパートを建てて家賃収入を得るということはよく聞かれますが、このサイトでは、土地を持っていないサラリーマンが地方都市に利回りのよいアパートを購入して資産形成を計るという投資手段を取り上げています。

よく言われているマンション投資とは違うの?

不動産投資で資産形成を計ろうと思われた方は、アパートの一棟買いはとても高くて手が出ない、と思って手頃な金額で購入できるマンションを購入する場合が多いと思います。
不動産投資で定年後の安定収入とか資産形成を考える場合、マンション投資でもいいとは思いますが、マンションの場合は高くても5〜6%の利回りしか期待できないので、毎月の収支では赤字になる場合が多いと思います。

でも地方都市のアパートでは新築でも利回り10%以上のものがたくさんありますから、このサイトではそのようなアパートに投資して資産形成を計る投資手段について取り上げていきたいと思います。


1.どのようなアパートを購入すればいいの?
地方の県庁所在地のような都市で、表面利回り(年間収入/土地+建物+税)が10%以上、安定した高い入居率が見込め、信頼できる管理会社さんに管理を委託できるような物件がいいと思います。
都会に住んでおられる方は、自宅の近くにアパートを購入しようと思っても土地が高いため、10%の利回りというのはまず無理だと思いますが、自宅の近くでそのような物件が見つけられればそれが一番いいと思います。
日本の住宅総数はすでに世帯総数を上回っていて、更に今後は人口が減少していくといわれているので、もし地方に探す場合は、今後の人口減少の影響を受けにくい、たとえば企業誘致に熱心な土地で今後も若年者の増加が見込める土地等を探さなければいけないと思います。


2.土地を持っていなくてもいいの?
大丈夫です、土地と建物あわせて2000万円以下の物件も見つけられます。
土地は坪15万円以下くらいがいいと思いますが、たとえば坪10万円の土地60坪に駐車場付1DK4戸34坪のアパートを建てたとすると、建物は坪30万円として1020万円、土地代が600万円ですから合計1620万円。
家賃が35000円としても年間168万円程度の収入が見込め、単純利回りは10%以上になるわけです

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3.あぶなくないの?
2000万円といったら普通のサラリーマンにとっては大金です、絶対に失敗してはならない金額だと思います。
そんな大金をアパートに投資しても大丈夫なんだろうかと考えるのも当然だと思います。 
マンションとかアパート投資を普通のサラリーマンが始める場合、やはり石橋をたたいて渡るような用心深さが必要だと思います、当初のローン金利が上がる可能性、管理業者さんが信頼できなくなるかもしれないこと、大地震で被害を受けるかもしれないこと、火災でも起きるかもしれないこと、入居者がなかなか決まらないこと等心配の種はつきません。
それらを考えると目一杯の投資はしないで資金的に余裕をもつこと、月々の収支がプラスになること、ローンの金利がある程度上昇しても大丈夫なことなどは最低限気をつけなければいけないでしょう。
不動産会社の広告には、月々の収支はマイナスだが所得税の還付を考慮すればトータルではプラスになる等ということが書かれていますが、私はそれでは心配だと思います。

4.アパートの管理が面倒なのでは?
サラリーマンは会社の仕事が大事ですからアパート管理に伴う一切のゴタゴタは管理会社さんに委託したほうがいいと思います。
アパートの管理というと入居者の募集・選定・賃貸契約・クレーム、トラブル対応・賃料回収・退去立会い・建物の維持補修等と個人で行おうと思うと大変煩雑な仕事になります。
最近ではこれらのことを家賃の5〜10%で引き受けてくれる管理会社さんが増えてきたようです。
信頼できる管理会社が見つかれば、たとえ遠方にアパートがあっても、毎月送られてくる計算書と入金の管理をしていればいいわけで、投資信託にでも投資しているのと変らないくらい容易になります。

5.アパート投資を始めるための準備
サラリーマンはできるだけ早いうちに定年までの生活設計を考えたほうがいいと思います。考えていてもなかなかその通りにはならないものですが・・・。
結婚すると子供が生まれて幼稚園から小学校そして大学と進み、それと平行して自宅を購入しなければいけないし、教育費・住宅ローンと大変な時期が続いて、ようやくちょっと余裕が出てくるのは40代でしょうか。







             30歳台
            

     20歳台


                                            
遅くともその頃には定年に向けての資産形成を考え始めなければいけないと思います。
まずは大変なこととは思いますが、自分の判断で動かすことができる余裕資金を持つべきで、できれば45歳位までに2000万円位できるといいと思います。
アパート投資の元手に2000万円あればかなり余裕のある投資ができると思いますが、では2000万円なければできないかというとそんなことはなく、準備できた元手に応じた投資があると思います。
でも1000万円位はあったほうがいいんじゃないかとは思いますが。

6.アパート投資のポイント

1. 表面利回り10%以上あること
2. 月々の収支がプラスになること
3. 信頼できる管理業者に委託できること
4. 安定した高い入居率が見込めること


これらはアパート投資の必須条件だと思いますが、なかでも信頼できる管理業者を見つけられるかという点が一番重要かもしれません。

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