最終更新日 2008.1.6
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私の不動産投資体験記−5-D

5-5.「Y」さん  賃貸経営真冬の時代
平成19年後半アメリカのサブプライムローン問題により、世界経済の成長が減速し始めました。そして日本ではミニバブルで高騰した収益不動産価格が横ばいになり、年末にかけては売却できず値下げを余儀なくされた物件が目立ち始めました。今後賃貸経営真冬の時代が訪れると予測します

1.4棟目購入

平成19年になって今まで購入した物件売却を考えインターネットで収益不動産の価格をリサーチしていたときのことです。利回りが7%台であまり良くありませんが資産的価値が高そうな物件が目に止まりました。都内の城東エリアJR駅から徒歩14分、土地56坪で昭和62年築重量鉄骨造4F、280平米の物件で、6000万で売りに出されていました。ほぼ土地値に近いので、すぐに見に行きました。
物件は国道に面していました。しかし接道幅は5M未満と難がありました。物件詳細には道路計画有りとありましたが、営業担当からは将来のことで、今すぐはないと説明を受けていました。
現地調査で、利回りは過去の利回りで実際は満室で利回り9.3%でした。また国土交通省に問い合わせると用地買収がもうすぐ始まることも確認できましたが詳しくは所有者でない為教えてもらえませんでした。もし買収が実行されれば、売却による利益ばかりでなく、接道幅が12Mとなり土地の価値の上昇が見込めました。
この物件他のサイトには無く、理由を営業に聞くと売却主は高齢な方で、なるべく知られないように物件を処分したいと考えがあり、営業が目立たないように物件を売却していることがわかりました。また5500万以下では物件を売却する意思が売主には無いと営業から聞かされていたので利回り10%の5600万の指値で買い付けました。
この物件用地買収になれば利回りは少なくても12%以上になります。
今回の物件取得には5500万の10年完済でローンを組みました。用地買収に伴う利益や今までに購入した物件の余剰キャッシュフローを見込めるのでほぼフルローンでも10年完済が可能と判断したためです。

2.不動産取引は相対取引

3月に決済を終了し、予測していたよりも早く、夏には用地買収の為の測量が行われました。
するとなんとセットバックしてあったはずの建物が20cm程柱の一部がはみ出ていました。構造上その部分だけ取り壊すことが不可能で、道路そのものを設計し直すか、建物全てを取り壊すか答えが出るのは来年になると言われました。勿論個人的には建物を取り壊して新築になるのを期待しているのですが、どうなるのでしょうか。
不動産取引は相対取引です。有効なインサイダー情報をいち早く手に入れることが大切だと今回の取引で学びました。

3.不動産真冬の時代

土地価格のバブルがはじけた後、賃貸バブル(供給過剰のバブル)が加速しました。需要を上回るマンションやアパートの供給。土地の価格バブルと賃貸バブルはキャピタルゲインとインカムゲインの違いはあるものの、借金によるレバレッジで規模を増大させ、労せずして利益を得る発想の本質は全く同じです。
不動産価格が下がれば物件を増やしたいと考える投資家も少なくないようです。しかし借金に頼った賃貸経営は不動産価格が下がれば容易に担保超過となります。また不動産の価格が下がれば家賃も同様に下落することでしょう。
供給過剰により収益不動産価格の下落だけでなく、家賃の大幅な下落も、まもなく始まると予測します。
たとえ今後不動産価格が下がっても増やす時期はもはや過ぎ去り、今後は真冬の時代の消耗戦に備えることが必要だと考えています。

4.繰り上げ返済

アパート経営真冬の時代の備え大切なことは、不良在庫物件の売却や、余剰キャッシュフローでの繰上げ返済等で、ローン残高を減らすことです。私自身ローン残高は1億3000万弱で、家賃収入は3000万以上となりました。今後は繰上げ返済を考えています。最初に購入した物件はローン残存期間が3年未満となりました。次々に繰り上げ返済していけば全ての必要経費を考慮しても7年未満で全物件のローン完済が可能です。

5.アパート経営の目的を考える

アパート経営は何のためするのでしょうか?ハッピーリタイアが目的ですか?以前にも投稿したように社会にハード面だけでなくソフト面も含めて良質な住空間を提供することが目的です。賃貸住宅は今現在余っているとはいえ、まだ良質な賃貸住宅は少ないように感じています。目先の利益にとらわれず、賃貸経営における社会的責任を再認識することが今こそ必要だと感じています。

  

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