最終更新日 2008.1.14
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私の不動産投資体験記−6-A

6-A.千葉市在住「KK」さん  これからのアパート経営

1.始めたいと思った時が最良の時期
 アパートや賃貸マンションを入手するとなれば、少なくとも数百万から数千万の費用がかかります。十分な資金をお持ちの方は例外として、一般庶民がこのように大きな投資を決断するのは、結構大変なことです。意気込みというかパワーがないとできません。
 このところ価格が下落しているからもう少し様子を見てから決めようかな、とか、金利がまだ下がりそうだからもう少し待った方が良いかな、なんて考えていたら何時になっても始められません。私の経験から云うと良さそうだなと判断して始めても、期待通りに行かなかったり、それほど期待していなかった物件が結構良くなったり、ということがあるのです。
アパート経営は、長期的な視点で評価される事業なので、今の状況にあまり拘る必要はありません。あなたが始めたいと思った時が、あなたにとって最良のスタート時期なのです
2.物件は中古で十分
 あなたが十分な資金を持たないで、アパート経営を始めようとするなら、私は、中古アパートをお勧めします。もし土地と建物の両方を借入金で購入するとなると、月々のローン返済を家賃だけで賄うのは、まず困難です。新築の賃貸マンションでも多少は持ち出しになるというのが一般的です。賃貸マンションは、土地の評価額がとても少ないので、購入後、年数を経るに従い資産価値が大きく減少してしまいます。それに加え、管理費や修繕積立金が高いので、空き室が発生すると、オーナーの負担がとても大きくなります。ことから私は、賃貸マンションよりもアパートをお勧めします
 土地付きの中古アパートは、土地があるため、古くなっても資産価値をある程度担保できますし、新築に比べればかなり安く入手できます。中古アパートなら、ローン返済を家賃で十分賄うことか可能です。
 アパートには、木造と軽量鉄骨造り2種類がありますが、私は、ハウスメーカが供給する軽量鉄骨造りのアパートをお勧めします。軽量鉄骨造りは、とても耐久性が高く、修繕費をあまりかけなくても新築に近い状態を長期に渡って維持できます。但し、管理がしっかりしている場合は、木造でも問題ないことは、いうまでもありません。
3.建物よりロケーションが大切
 都会の物件なら最寄りの駅から歩いて10分位までの距離にあること、地方や郊外の物件なら駐車場が敷地内またはすぐ近くに確保できる事が大切です
売りに出ているアパートには、必ずオーナーが手放す訳があります。売り主は、都合の悪い情報を積極的に開示しないものです。建物の問題なら購入後なんとでもなります。でもロケーションの問題は、どんなに頑張っても解決できません。とても綺麗なアパートであってもロケーションが悪いとたちどころに空き室が目立つようになってしまいます。
たとえ古いアパートでも、ロケーションさえ良ければ、適切なリフレッシュ工事をすることで、満室状態を維持できます。入居者にとっては、綺麗なら築年数なんて関係ないことなのです。
4.管理は、管理業者に任せるべき
 あなたが、アパート管理に十分な時間をかける余裕があるなら別ですが、忙しい方が自己管理を行うと良い結果は、得られないと思います。
 管理を業者に依頼すればそれなりに費用もかかりますが、保守管理に苦労することもありません。入居者の退去、入居についてもスムーズに行えます。
また、できることなら管理業者と家賃保証契約を結ぶことをお勧めします家賃保証契約をすると、管理費用は割高になりますが、空き室の心配がなくなります。この契約を行うと空き室の発生がそのまま管理業者の収入減となるので、管理業者は、家賃保証物件を重視して管理するようです。
 少しの費用をケチらず、餅は餅屋に任した方が旨くいくと云うことです。
5.長期的な視点で経営する
 アパート経営は、息の長い経営です。お金儲けのためという方は、止めた方が良いでしょう。入居者に喜んでもらえるようなアパート経営を行って、社会に役立つということが大切なのです。家賃でローンが返せれば良い。最後に土地が財産として残れば大成功。と思う方だけ経営に参加してください。
 経営していく上で大切な点は、建物の品質維持に最大限努める事と借入金の返済額削減に努める事に尽きます。借り入れ時の金利が多少高くても、金利動向に応じて積極的に借り換えを行うことで収益性を大きく改善できます。
アパート経営に不動産取引や会計の難しい専門知識は、必要ありません。今ここで述べた事だけで十分だと思います。
あなたのアパート経営にかける夢は、あなたの心がけ次第で必ず叶うと思います

  

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